Plusieurs investisseurs immobiliers qui débutent croient, à tort, que d’acheter un immeuble qui se paye de lui même n’affectera pas son ratio d’endettement. En réalité, chaque dette que vous avez affecte votre ratio d’endettement. Par contre, l'effet négatif d’une dette liée à un actif qui génère des revenus, comme un prêt hypothécaire lié à un immeuble qui génère des revenus de location, sera compensé par le revenu de l’actif.
Pour mieux vous expliquer la situation, voici un exemple. Une personne a un revenu mensuel de 5 000$ ainsi qu'une résidence principale dont le montant des versements mensuels liés au remboursement de l’hypothèque en plus des taxes est de 1 500$. Cette personne n'a aucune autre dette qui peut affecter le ratio d'endettement. Grâce à ces données, il est possible de déterminer un ratio d’endettement de 30% (1 500 / 5 000 * 100).
Il fait l’acquisition d’un immeuble de 3 logements générant des revenus mensuels de 2 500$ et dont le montant des versements hypothécaires et des taxes est de 1 500$. Même en ajoutant les frais de gestion de l'immeuble, cette personne se retrouve avec un montant excédentaire mensuel grâce à cette acquisition. Alors, nous pourrions penser que son ratio d’endettement n’est pas affecté négativement, mais la réalité est tout autre. Avec cette acquisition, il se retrouve avec un revenu mensuel total de 7 500$ et des montants mensuels totaux à payer de 3 000$, ce qui lui donne un ratio d’endettement de 40% (3 000 / 7 500 * 100). Comme vous le voyez, même si l’immeuble se paye de lui même, son ratio d’endettement augmente et se rapproche de la limite acceptée des institutions financières. Limite qui se situe entre 40% et 44% dépendant des institutions financières et de certains autres facteurs.
Pour cette acquisition, tout va bien, mais si cette personne veut acquérir un autre immeuble, que se passera-t-il? S'il souhaite acquérir un immeuble semblable au premier qui apporte un revenu et des dépenses similaires, la transaction augmenterait son revenu total à 10 000$ ainsi que des montants mensuels totaux à payer de 4 500$. Avec ces données, il est possible de calculer un ratio d’endettement de 45% (4 500$ / 10 000$ * 100). À ce niveau, la majorité des institutions financières refusent de prêter. Voilà pourquoi il est important de comprendre le fonctionnement du ratio d'endettement et pourquoi il est important d'avoir une structure d'investissement qui vous permettra de continuer à investir.
Dans l’éventualité que vos ratios d’endettement dépassent les limites acceptées par les prêteurs et que vous souhaitez continuer à investir, il existe quelques options. Rembourser vos autres dettes est l’une des options les plus efficaces, mais pas toujours simples. Il existe certains prêteurs qui ont des techniques de financement spécifique qui permet de retirer certains de vos immeubles du calcul si vous et vos immeubles respectez certaines conditions. Une autre option est d’investir dans des multilogements, dont le financement respecte des critères différents où votre ratio d’endettement n’est plus un critère aussi important. Il existe également certaines stratégies créatives pour aider à la situation.
Même si votre ratio d’endettement dépasse la limite acceptée, vous avez tout de même certaines options. Parfois, il suffit simplement de restructurer votre situation financière personnelle ainsi que restructurer vos hypothèques pour aider à la situation.
Si vous êtes bloqué par votre ratio d'endettement ou que vous souhaitez éviter de vous retrouver dans cette situation, prenez un rendez-vous avec moi, via mon agenda qui se trouve plus bas, pour que l'on en discute et puissions déterminer vos options.
