Il est primordial de savoir ce qu’est la contre-lettre et les façons que vous pouvez l’utiliser pour votre développement immobilier ou entrepreneurial. Savoir que cet outil existe vous permettra parfois d’arriver à réaliser ce que vous ne pensiez pas possible ou d’y arriver beaucoup plus facilement. L’apprentissage du fonctionnement de la contre-lettre m'a bien aidé dans mon parcours professionnel. Je tiens maintenant à vous partager quelques points importants.
Qu’est-ce que la contre-lettre?
La contre-lettre s’avère être un contrat secret entre les parties en question, qui permet d’exprimer leur volonté réelle qui diffère d’un autre contrat. Ayez toutefois en tête qu’il n’est pas possible de faire indirectement ce qui ne peut pas être fait directement. Pour que vous puissiez mieux comprendre, voici 8 façons qu’il soit possible d’utiliser la contre-lettre à votre avantage.
Quand on a de mauvais dossiers de crédit
Il est difficile de passer au financement lorsqu’on a de mauvais dossiers de crédit. Pour réaliser une transaction immobilière, il est possible de faire en sorte que ce soit une autre personne qui achète et finance. La contre-lettre vient donc dire que plutôt que ce soit cette personne qui soit propriétaire, que vous êtes en réalité le propriétaire et que vous êtes aussi le garant du prêt.
Pour éviter de nuire à la cote de crédit de tous les partenaires
Lorsqu’on a des partenaires, le premier réflexe est souvent de faire les demandes de financement conjointement. Toutefois, cette façon de faire est néfaste pour la cote de crédit de chacun par la demande de crédit et pour le nouveau prêt qui apparait aux dossiers de crédit de chacun. Pour éviter cette situation, un des partenaires fait la demande de financement et ensemble, vous utilisez une contre-lettre pour dire que tous les partenaires sont propriétaires / garants. Ainsi, seulement le dossier de crédit de la personne qui a fait le financement est affecté. Cela permet donc d’éviter de nuire inutilement aux dossiers de crédit de tous les partenaires. Pour la prochaine demande de financement, ce sera au tour d’un autre des partenaires de faire la demande.
Pour éviter de nuire à sa propre capacité d’emprunt
Lorsque l’on commence en immobilier, sa capacité d’emprunt est un ratio qu’on doit toujours avoir en tête et s’assurer qu’il nous permettra de faire d'autres transactions. Ainsi, il y a plusieurs moyens d’éviter de nuire à sa propre capacité d’emprunt, et souvent ces moyens nécessitent d’utiliser une contre-lettre. Par exemple, une autre personne achète l’immeuble pour vous. Vous pourriez aussi faire une demande de financement qui n'apparaît pas à vos dossiers de crédit personnel et ensuite utilisez une contre-lettre pour dire que l’immeuble est en réalité détenu par une de vos sociétés.
Utiliser la contre-lettre pour contourner la société de portefeuille
En immobilier, il est souvent nécessaire d’acquérir un immeuble via une société par actions. Pour des raisons fiscales, il y a certaines structures qui peuvent être avantageuses et qui nécessite que l’immeuble soit détenu par une société qui elle est à son tour détenue par une société. Habituellement, cette dernière est une société de portefeuille. Le problème avec cette structure est que certaines institutions financières refusent de financer un immeuble qui est structuré de la sorte. Alors, il peut être possible d’acheter l’immeuble par une société qui est détenue par vous directement, mais d’utiliser une contre-lettre pour dire que cette société est détenue par votre société de portefeuille.
Utiliser la contre-lettre pour contourner une clause de non-compétitivité
De façon générale, lorsqu’un partenariat se termine ou bien qu’un partenaire vend ses parts d’une entreprise, il y a une clause de non-compétitivité. Ce qui empêche un des partenaires de créer une nouvelle entreprise dans ce même domaine et dans la même région. Pour contourner cette clause, il est possible de créer une société détenue par une personne qui n’est pas liée par cette clause de non-compétitivité et de commencer à bâtir l’entreprise, en ayant une contre-lettre qui dit qu’en réalité ce n’est pas cette personne qui détient l’entreprise, mais bien vous.
Utiliser la contre-lettre pour modifier des clauses d’un contrat
Probablement, la façon dont la contre-lettre est la plus utilisée. Il est possible de faire en sorte que le prix affiché de quelque chose que vous achetez ou vendez soit différent du montant réel. Que la date d’une transaction soit différente de ce qu’elle est affichée. Que le propriétaire de quelque chose soit différent de ce qui est affiché. Que le taux d’intérêt ou les conditions de remboursement soient différents de ce qui est affiché. Il y a plusieurs autres possibilités. Seule votre imagination vous limitera... si vous restez dans la légalité.
Utiliser la contre-lettre pour donner une fausse piste
Voici un autre exemple utilisé en flips immobiliers. En temps normal, on devrait utiliser une société par actions pour la détention de cet immeuble. Par contre, lorsqu’une maison est détenue par une société, il y a beaucoup plus de chance que des inspecteurs viennent vérifier qui travaille sur le chantier et s’assurer que tous soient en règle. Je vous laisse donc deviner pourquoi il pourrait être intéressant que vous achetiez la propriété directement et utilisiez la contre-lettre pour la mettre dans une société par actions.
Utiliser la contre-lettre pour garder le contrôle
Voici comment j’ai découvert les concepts des contre-lettres. Lorsque Paul Martin voulait devenir premier ministre, il devait se départir de ses entreprises, dû au conflit d’intérêts. Lorsque j’ai entendu ça, je me suis dit que ça ne se peut pas qu’une personne soit prête à laisser aller son entreprise seulement pour devenir premier ministre. S’il accepte, c’est probablement qu’il a trouvé une façon de rester en contrôle de l’entreprise tout en pouvant devenir premier ministre. Je n’ai jamais réellement su comment il s’est configuré et si c’était réellement une contre-lettre, mais c’est l’hypothèse la plus probante qui a circulé. Voilà! C’était 8 façons d’utiliser une contre-lettre à votre avantage. Bien qu’il y a d’autres possibilités, c’est quelques situations où nous recommandons à nos clients de l’utiliser pour sortir de situations problématiques ou empêcher que ça le devient. Si vous désirez en savoir plus, cet outil est discuté en profondeur dans nos formations en ligne que vous pouvez découvrir sur cette page :
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