Travailler au noir. Travailler en dessous de la table. Ne pas faire de facture. Au Québec, nous sommes habitués à ce genre de stratégies dû à notre taux d’imposition et des taxes à payer. Beaucoup de Québécois utilisent ce que j’appelle des «stratégies de pauvres» dans le but d’économiser sur leur facture fiscale annuelle. Pour arriver à leur fin, la majorité des Québécois qui veulent économiser sur leurs factures fiscales ne déclarent pas une partie de leurs revenus, invente des dépenses ou utilise des dépenses personnelles pour ajouter à l’entreprise. Ces «stratégies de pauvres» visent à faire diminuer le revenu imposable qui permet d’avoir moins d’impôt à payer et possiblement des avantages réservés aux personnes à faibles revenus. Plusieurs me diront que d’utiliser ces stratégies leur permet de s’enrichir, car ils ont plus d’argent dans leurs poches puisqu’ils en donnent moins en impôt. Par contre, bien que ces stratégies peuvent s'avérer attirantes, elles sont l’une des raisons qui les empêchent de réellement s’enrichir. La grande problématique des gens qui ne s’enrichisse pas est directement en lien avec la croyance qu’il faut de l’argent pour faire de l’argent ou le manque de connaissance pour que l’argent investi génère davantage d’argent. Bien que je pourrais expliquer mon point en utilisant l’entrepreneuriat ou bien les marchés financiers, je vais utiliser l’immobilier, puisque c’est un des moyens de s’enrichir les plus connus. En immobilier, il faut de bonnes connaissances pour pouvoir tirer son épingle du jeu et s’enrichir, mais il existe beaucoup de formation sur le sujet, alors quelqu'un qui souhaite s’enrichir dans ce domaine trouvera facilement l’information nécessaire. Toutefois, il y a un point important à prendre en compte pour s’enrichir en immobilier. À moins d’avoir déjà des centaines de milliers de dollars à investir, voir des millions, il faut utiliser l’effet de levier. Il faut donc contracter des hypothèques immobilières garanties par les immeubles acquis. Pour commencer, les gens se tourneront vers des transactions d’unifamiliale ou de plex (duplex, triplex ou quadruplex), car il est possible de les financer en très grande partie et d’y mettre le moins de mise de fonds. Pour financer, il faut alors des preuves de revenus et la meilleure preuve de revenus est l’avis de cotisation. Alors si pendant les trois dernières années, une partie des revenus n’ont pas été déclarés ou des dépenses ont été ajoutées dans le but de diminuer le revenu imposable, à ce moment-là, le montant sur l’avis de cotisation peut ne pas être suffisant pour l’achat du premier immeuble. Si c’est suffisant pour un immeuble, peut-être que ce ne le sera pas pour le deuxième ou le troisième. La majorité de mes clients sont des investisseurs immobiliers ou en devenir et le même problème revient toujours. Leur ratio d’endettement ne leur permet pas d’acquérir de nouveaux immeubles et une bonne partie de ces personnes ont utilisé ces «stratégies de pauvres». Bien que j’ai des stratégies pour les aider et c’est surtout pour ça qu’on m’engage, il me faut souvent expliquer ce concept. Il est souvent préférable de payer davantage d’impôt, pour avoir un avis de cotisation plus élevé qui permettra de faire un ou deux investissements supplémentaires qui rapporteront à long terme beaucoup plus que l’économie d’impôt qu'auraient procuré ces «stratégies de pauvres». Voici un exemple pour vous faire comprendre la situation. Une personne ayant un revenu annuel de 40 000$ et ayant déjà une résidence principale dont le versement mensuel du remboursement hypothécaire et des taxes est de 1000$ veut acquérir un immeuble à revenus. Cette personne n’a aucune autre dette ce qui lui donne un ratio d’amortissement total de la dette (ratio d’endettement) de 30%. Il trouve un immeuble à revenus sous-évalué avec d’excellents revenus qui lui apporterait un revenu supplémentaire de 25 000$ ainsi que des versements mensuels de remboursement d’hypothèque et des taxes de 1400$ par mois. Son ratio d’amortissement total de la dette s'élèverait alors à plus de 44% qui est le seuil de financement. Donc avec ce revenu, il n’est pas en mesure de financer. Par contre, pour payer moins d’impôt, il n’a pas déclaré pour 5 000$ de revenus qu’il a fait en tant que travailleur autonome. Cette «stratégie» lui a permis d’économiser quelques milliers de dollars en impôt à payer. Il était tout fier d’avoir davantage d’argent dans ses poches. Par contre, s’il aurait déclaré ce 5 000$ de revenus, son avis de cotisation aurait été de 45 000$ au lieu de 40 000$, différence qui peut sembler anodine, mais qui aurait fait que son ratio d’amortissement total de la dette serait à un peu plus de 41% avec l’acquisition de l’immeuble à revenus. Ce ratio permet de passer au financement tandis que ce n’est pas le cas avec plus de 44%. Donc, ne pas avoir déclaré ce 5000$ de revenus, et d’avoir un montant sur son avis de cotisation plus bas que la réalité, à fait en sorte qu’il n’était pas capable de passer un financement. Ainsi, pour économiser quelques milliers de dollars en impôt, il perd une transaction qui lui aurait permis d’acheter un immeuble sous-évalué, donc un enrichissement de plusieurs milliers de dollars instantanément en plus des revenus générés par l’immeuble qui peuvent, sur plus années, dépassé des revenus de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Voilà ce que j’appelle une «stratégie de pauvre». Pour économiser en impôt, il s’est empêché de s’enrichir réellement. Arrêtez de vous pensez brillant en utilisant des «stratégies de pauvres», parce qu’en fin de compte il est fort probable que ce sont ces stratégies qui vous empêche de vous enrichir réellement et d’énormément plus. N’oubliez pas que le système a été pensé par les riches pour les riches, alors n’hésitez pas à utiliser des professionnels pour vous mettre en place les stratégies qui sauront vous enrichir réellement en fin de compte plutôt qu’à court terme. N'oubliez pas que la pauvreté est un état d'esprit tandis que d'être sans argent est une situation qui peut être temporaire si vous êtes prêt à faire ce qu'il faut pour la changer. Vous pouvez lire un autre article intéressant face au ratio d’amortissement total de la dette pour les investisseurs : Impact de l’acquisition d’un immeuble sur votre ratio d’endettement Si, comme plusieurs investisseurs immobiliers ou en devenir, vous avez des ratios d’endettement qui vous empêche d’investir davantage, vous pouvez fixer un rendez-vous téléphonique avec moi grâce à l'agenda qui suit pour qu’on en discute. Philippe Deveau Guide à l’enrichissement Agenda en ligne Ma Santé Financière